Inversión Inmobiliaria

Invertir en inmuebles puede ser una de las maneras mas tentadoras que existen en la actualidad para ganar dinero. Hay muchas formas y muchos métodos, pero todos y cada uno de ellos tienen sus trucos o sus metodologías de hacerlo.

En este post repasaré los diferentes tipos de inversión inmobiliaria que hay. Es posible que vaya ampliando el post a medida que vayáis preguntándome para aclarar las dudas lo mejor posible.

Disclaimer 1: Toda inversión conlleva riesgos. En este artículo te hablo de una manera de invertir, pero dejo a tu responsabilidad el uso de dicha información.

Disclaimer 2: Todo lo expuesto en el post es en base a mi experiencia y a lo que he podido aprender mediante:

• Experiencia personal
• Hablar con amigos, compañeros y conocidos con mucha más experiencia que yo y que tienen bastantes pisos bajo gestión
• Lecturas de libros, posts, blogs y canales de Telegram

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El post lo voy a desglosar en varias partes:

• Tipos de inversión relacionada con Inmuebles (Real estate en inglés o su traducción, poco acertada bajo mi punto de vista, en Bienes Raíces)
• Búsqueda: repaso lo que yo hago y cómo lo hago para poder capturar buenas oportunidades sin salir de casa. Probablemente es el tiempo mejor invertido de todo el proceso ya que antes de desplazarme a ningún sitio ni hacer ninguna gestión, investigo bien el inmueble
• Pre-compra: evaluación del activo in-situ. Después de revisar que el inmueble es un buen candidato, lo visitas y evalúas con tus propias herramientas y sentidos, como está la propiedad y en qué se puede convertir después de adquirirla
• Rentabilidad: calcularemos de diferentes maneras la rentabilidad para saber si un inmueble es rentable o no
• Proceso de compra: repasaremos los puntos clave del proceso de compra
• Post-compra: una vez adquirido el inmueble, veremos qué pasos son necesarios, con algunos tips, para poder poner a funcionar tu preciado activo

Tipos de inversión

Compra y Venta

Es la versión más típica, la más conocida y la más usada desde tiempos inmemoriales. Compras una propiedad por un precio inferior a la que la vas a vender.

Entre medio de la compra y la venta, la puedes reformar, reparar o decorar para subir el precio de la venta.

Aunque esta es una de las maneras, me voy a focalizar más en la segunda manera, que está destinada a la compra y alquiler

Compra y Alquiler

House Hacking

Compra de una propiedad para alquilar por habitaciones. Aquí hay dos vertientes:

• CoLiving: Vives en el piso mientras alquilas las habitaciones que no usas. De esta manera las otras habitaciones te pagan una parte importante del precio de la letra de la hipoteca (si tienes) o un ingreso recurrente y mensual.
• Tradicional (alquiler por habitaciones): compras un piso para alquilar por habitaciones sin que tu vivas en el piso.

BRRR (R)

BRRR (R) son las siglas de:

• Buy: Compra de la propiedad
• Renovate: Renueva la propiedad para subirle el valor del inmueble
• Rent: Alquila la propiedad entera (sin divisiones por habitaciones)
• Refinance: refinanza la propiedad para poder tener liquidez para la siguiente
• (Repeat): repite el proceso con la siguiente propiedad

Este concepto se ha puesto muy de moda en USA debido a que es fácil, sencillo y lo único que tienes que tener, a parte del capital, es tiempo para hacer una propiedad detrás de otra. Al final la bola de nieve irá creciendo cada vez más y podrás hacer cada vez más operaciones BRRR seguidas.

Búsqueda

Es posiblemente uno de los mejores puntos del post. Una buena propiedad no se define solo por los metros cuadrados, por si tiene o no tiene ascensor o aire acondicionado.

En este punto me paso la gran parte del tiempo. El tiempo que inviertas aquí es clave. Más tiempo aquí te ahorra mucho más tiempo en cualquiera de las otras partes.

Mi proceso, que es bastante parecido a mucha gente que conozco y que dispone de varios pisos actualmente, es simple y me ha funcionado hasta la fecha. Lo divido en los pasos siguientes:

1. Búsqueda de inmuebles: Ver las diferentes páginas web que hay para buscar propiedades. Este listado te permite saber, conocer e ir a los diferentes portales de internet
2. Aplicar los filtros necesarios de lo que buscas, lo único que tienes que hacer es mirar, buscar y comparar entre los portales, ver las fotos, hacerte una idea del piso y ser muy cuidadoso con lo que escoges
3. Intentar averiguar donde está el inmueble para poder:
   • Búsqueda en el catastro: para ver la disposición y los metros cuadrados
   • Buscar en Google Maps (a través de Google Street View) para ver la zona, el barrio y la fachada
4. Conocer la propiedad muy bien:
   • Coger todas las características y apuntarlas para poder comparar
   • Ver todas las fotos muy minuciosamente
5. Ir a la competencia para saber posibles beneficios: lo que hago es hacerme pasar por un futuro comprador o alquiler de una propiedad y llamar a las inmobiliarias cercanas a la propiedad preguntándole todo tipo de números aproximados de la zona para saber:
   • Precio medio de venta de inmuebles por la zona basado en el activo que quiero comprar. Esto lo hago en cualquier caso para buscar la salida más rápida en el caso que necesite (por cualquier razón), la venta del inmueble (easy-exit)
   • Precio medio de alquiler, si la manera de invertir que busco es comprar para alquilar

Una buena propiedad es aquella que con unas características básicas, está en una muy buena localización. Cuanto más cerca de un núcleo importante de una ciudad, mejor (centro de la ciudad, centro del barrio o centro comercial).

Para ello, yo recomiendo hacer un indicador (un KPI, vaya). Este indicador dependerá únicamente de ti, ya que lo creas, configuras y lo editas a tu manera. Te voy a explicar el mío, pero esto no quiere decir que sea el mejor. Le aplico a cada indicador un peso concreto. Haciendo así que al final, cada piso tenga un número evaluable y comparable. De esta manera, es el propio indicador final el que ayuda a decidir en cuanto a la inversión.

Para mí, lo importante es tener en cuenta los pesos que se aplican a cada indicador. Estos pesos pueden marcar que el indicador final se decante para lo más importante para ti. Este indicador final será el que numere la propiedad en base a tus pesos. Nadie más puede ponerlo por ti. Como ejemplo, te pongo los míos:

Característica	Peso
Habitaciones individuales	x1
Habitaciones dobles	x1,5
Metros cuadrados	x0,5
Ascensor?	x5
Previsión ascensor?	x3
Cercanía a transportes	– x0,1
Cercanía del transporte a la gran ciudad	– x0,2
Indicador final	(Suma de todos los pesos)

Os puede parecer un poco lioso, no? No os preocupeis. He creado un ejemplo práctico para cada uno. Lo podéis usar en un Google Spreadsheet que he creado para ahorraros el tiempo de crearlo. El link está aquí. Si tenéis alguna duda o comentario de mejora, dejadme ese comentario abajo del post!

Puedes añadir otros más a la fórmula que pueden indicar que el valor del piso es más elevado del que cuesta. Como por ejemplo, se me ocurre valorar si el piso tiene mucha luz natural o no.

Pre-compra

Aquí repasaremos los pasos previos a decidirnos por la inversión cuando ya tienes la propiedad seleccionada. Para ello, he preparado una herramienta que nos permite tasar de manera gratuita a través de varios portales:

Tasaciones: Páginas webs que te permiten hacer tasaciones tanto online como offline. Las tasaciones son la valoración por parte de una entidad regulada, el valor del piso.

Solo un punto a remarcar: la tasación se hace previo pedir hipoteca, ya que es uno de los puntos en los que se basa para poder darte el dinero necesario para la operación financiera.

Pero…delante de todo el montón de inmuebles, en ¿qué me tengo que fijar? Lo repasamos inmediatamente.

Revisión a fondo del activo

La mejor manera de poder entender y sacarle jugo a una inversión es aprender lo máximo de ella.

Mucha gente cuando quiere comprarse un coche, está varias semanas mirando, comparando, analizando, viéndolo e incluso, probándolo. Van por todos los concesionarios con calculadora en mano y con sus costes en su cabeza. ¿Por qué no harán lo mismo para evaluar los mejores pisos? Me explico.

La mayoría de la gente para decidirse a comprar una propiedad lo hacen en 2 visitas. La primera de inspección (solo o acompañado de alguien de confianza) y la segunda de afirmación (acompañado de alguien para pedir segunda opinión).

Normalmente recomendaría hacer una tercera e incluso una cuarta si son vuestras primeras inversiones. Si ya estas rodado con el tema, obviamente no hace falta que hagas más que dos visitas. Porque ya sabrás que puntos flojos pueden haber. Para aquellos que no lo sepan, dejo un breve listado a investigar. Y cuando digo investigar, es cercionarse por alguien de tu confianza (no sirve que te lo diga el propietario o el de la inmobiliaria).

Puntos a tener en cuenta:

• Electricidad: actualmente uno de los puntos más importantes, ya que el alto consumo que se puede tener en la actualidad tiene que estar soportado por la instalación. Hay casos en que adquieres una propiedad de segunda mano (o de más manos incluso!) y la instalación es lo suficientemente antigua como para que no soporte el aire acondicionado, el horno y una lavadora al mismo tiempo. Fijaros sobretodo, en la instalación eléctrica.
• Gas (y calentador): aunque menos importante, lo considero clave. Es uno de los gastos que se acostumbran a tener al adquirir una propiedad de inversión y que, dependiendo del tipo de propiedad y de la calefacción que se tenga, puede salir un coste inicial e inesperado. Por eso es mejor que se revise el estado de las tuberías, del calentador y de la instalación en general. Cabe decir que si el calentador está en buen estado, seguramente la instalación también lo estará.
• Agua: tipos de tubería, estado de estas y el tipo de instalación marcan mucho la diferencia. Tener que hacer un cambio de tuberías por adquirir un piso/casa antigua, es un gasto bastante alto que no quieres pasar cuando recién adquieres la propiedad. Aunque es de las instalaciones que menos frecuentemente se han de revisar ya que son altamente duraderas, considero que es algo que, aunque sea de pasada, dedicarle unos minutos no es desdeñable.

Para investigar estos puntos anteriores, puedes tener alguien de confianza que sepa de todos estos puntos anteriores y que entienda y conozca como identificar de forma rápida y directa, si la electricidad está hecha hace muchos años y necesita un cambio o si la instalación del gas está bien hecha.

Existen otros puntos que se pueden considerar importantes o menos relevantes, pero que te pueden ahorrar tiempo y dinero:

• ¿La propiedad vendrá con o sin electrodomésticos?
• ¿La propiedad mantendrá los muebles o solo algunos?
• ¿Se tienen que hacer las ventanas nuevas?
• ¿Se necesita hacer alguna reparación importante?

Todos estos puntos dan para un post entero y es por eso que no me quiero centrar en estos puntos concretos.

¿Es una buena inversión?

Para evaluar si es una buena inversión, tenemos que fijarnos en varios elementos, dependiendo de si vamos a destinarlo a compra-venta o compra-alquiler (el tipo que sea, como coliving o tradicional).

En el caso de la parte de la compra, será exactamente igual en ambos casos. En el caso de la Venta, será ligeramente distinto que la del Alquiler. Ahora lo vemos:

Compra-Venta

Para la compra necesitamos analizar los campos siguientes:

Campo	Explicación	Ejemplo
Precio inmueble	Lo que cuesta el inmueble	150.000 €
ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)	Los impuestos que afectan a la adquisición de un inmueble	10% del precio del inmueble
Tasación	Que alguien valore el piso en base a unos criterios establecidos	350 €
Notario	El coste de que una persona da fe en la compra venta de la propiedad (un trabajo muy arduo y tedioso, como podremos comprobar dado el coste de la minuta)	800 € (sí, por más o menos 40 minutos)
Registro de la Propiedad	Inscribir las escrituras que ha firmado el notario	450 €
Gestoría	Aunque en algunos casos es opcional, es un gasto que va a depender de la gestoría que la entidad financiera escoja	250 €
IAJD (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados)	Impuesto que suscribe que el documento del notario se inscribe en el registro. Esto lo paga el banco (tranquilo, ya te lo incluye en el interés!)	0 €
Total		166.850 €

En su totalidad, para un piso de 150.000 € comprado en Cantabria, como en el ejemplo anterior, podría suponer un coste total de: 166.850 € (150.000 € + 16.850 €).

El mismo piso en el País Vasco te puede costar un 7.5% menos por la diferencia del ITP. Es decir, un total de 155.600 €

Como decía, dependiendo de la comunidad autónoma en la que compras la propiedad, el ITP es más alto o más bajo. Os dejo una tabla por comunidad:

Comunidad autónoma	ITP	Ejemplo de propiedad de 150.000 €
Andalucía	8%	12.000 €
Aragón	8.5 %	12.750 €
Asturias	8%	12.000 €
Baleares	8%	12.000 €
Canarias	6.5%	9.750 €
Cantabria	10%	15.000 €
Castilla y León	8%	12.000 €
Castilla-La Mancha	9%	13.500 €
Cataluña	10%	15.000 €
Comunidad Valenciana	10%	15.000 €
Extremadura	8%	12.000 €
Galicia	10%	15.000 €
Madrid	6%	9.000 €
Murcia	8%	12.000 €
Navarra	6%	9.000 €
País Vasco	2.5	3.750 €
La Rioja	7%	10.500 €
Ceuta y Melilla	3%	4.500 €

Una vez teniendo el listado de ITP por comunidad autónoma, vamos a ver el proceso para la venta del activo.

En este caso, varios puntos (o conceptos) que los detallo a continuación. Tienes que contar con:

Concepto	Explicación
Valor de Adquisición	Beneficio o pérdida con la venta de la casa (ganancia o pérdida patrimonial). Esto viene por la suma de varios campos: + Coste de la compra del activo + Coste de mejoras en el activo (reformas, por ejemplo) + Gastos relacionados con la venta, p.ejemplo, impuestos de hacienda, notaria, etc. Y tenemos que restarle: – Amortizaciones fiscales aplicables
Valor de Transmisión	Es la suma de: – Importe real de la transmisión Y tenemos que restarle: – Gastos y tributos inherentes a la operación de transmisión (gastos de escritura, la comisión de la inmobiliaria, etc.)
IRPF	Es la diferencia entre el Valor de Adquisición y del Valor de Transmisión Hay 3 rangos: – Ganancias menores a 6.000 €: 19% – Ganancias entre 6.000 € y 50.000 €: 21% – Ganancias de más de 50.000 €: 23%
Cancelación de hipoteca	En el caso que para hacerlo hayas tenido que cerrar la hipoteca, dependiendo de la hipoteca, tiene unos gastos asociados a parte del coste de la gestoría que te gestiona esto mismo
IBI	Impuesto sobre Bienes Inmuebles afecta a quien sea propietario del inmueble a fecha de 1 de enero, aunque últimamente no se le tiene en cuenta al vendedor y pasa al comprador, pero no en todos los casos

Cabe decir que hay algunos casos donde el IRPF no se cuenta:

• Si eres mayor de 65 años
• Si usas el dinero para invertir en comprar otra vivienda y esta nueva es vivienda habitual

Compra-Alquiler

En la parte de la compra, el proceso será el mismo que el de la Compra-Venta.

Para el alquiler, cabe decir que tendrás que hacer un cálculo distinto y que tendremos que tener en cuenta, a parte de la hipoteca (si la tienes) los gastos mensuales siguientes:

Concepto	Descripción	Ejemplo
Gastos comunidad	Gastos relativos a la comunidad de vecinos (si tiene)	50 €/mes
Seguro del piso	Seguro obligatorio que protege el piso de cualquier imprevisto más básico	15 €/mes
Seguro de la comunidad/edificio	Seguro obligatorio del edificio	5 €/mes
Seguro de impago	Seguro ante posibles impagos	30 €/mes
Porcentaje de reparaciones/imprevistos	Una reserva mensual marcada para imprevistos	20 €/mes

¿De donde obtengo el crédito?

Este es uno de los puntos más críticos de la operación. Hay 3 caminos posibles aquí:

Tipología	Descripción	Ventajas	Inconveniente
Inversión propia	Si dispones de todo el capital puedes comprar el activo directamente. Sin pedir dinero a nadie y sin necesidad de apalancarte en nadie	No debes nada a nadie y dispones de la propiedad con un beneficio 100% para ti	La descapitalización es muy alta. Demasiado desde mi punto de vista, ya que con cabeza, con el dinero de un piso, puedes comprar varios pisos de forma apalancada y con control correcto de la inversión
Inversión apalancada	Pedir dinero al banco en modo hipoteca o préstamo para poder pagar parte del inmueble o su totalidad	El apalancamiento con cabeza, puede ser una de las mejores armas que existen para hacerte con buenas propiedades y poder sacar partido de ello	Una inversión apalancada (o varias) sin cabeza, puede llevarte a la bancarrota literalmente. Eso puede ser el peor de tus problemas en poco tiempo si no lo gestionas de la manera correcta
Inversión conjunta	Una inversión basada en una colaboración entre dos o más personas. De manera que se tiene el activo compartido y sus beneficios	La inversión inicial no es tan grande como una inversión en solitario y se puede aprender de muchas personas con experiencia en el sector	El beneficio no es únicamente para ti y dependiendo de la gestión, puede ser un quebradero de cabeza

En el caso que se vaya a buscar financiación externa o apalancada (hipoteca), cabe decir que tenemos que tener en cuenta 3 tipologías distintas:

Tipología	Descripción	Ejemplo
Hipoteca variable	El interés se calcula de la suma del Euribor* + interés variable	0,99% + Euribor
Hipoteca fija	Es el interés fijo a lo largo de los años de la hipoteca	2,40%
Hipoteca Mixta	Es una mezcla de las dos anteriores. Se empieza siempre por la parte fija y después se pasa a la variable	Primeros 10 años fija al 2,50% Los siguientes 20 años a 0,99% + Euribor

*Wikipedia: El Euribor es un índice de referencia publicado diariamente que indica el tipo de interés promedio al que un gran número de bancos europeos dicen concederse préstamos a corto plazo entre ellos para prestárselo a terceros -particulares y empresas-. Es un tipo de interés del mercado interbancario del euro.

En otras palabras y bajándolo al plano más sencillo, el Euribor es un índice porcentual que diariamente cambia. ¿En base a qué? En base a lo que los bancos deciden. El Euribor para la hipoteca se evalúa cada 1 o 3 meses (dependiendo de la entidad), haciendo así que aunque varíe cada día, solo se coja el Euribor al final del mes o del trimestre.

Las hipotecas dan para otro post más extenso y explicativo. De todas maneras, si tenéis alguna duda, me la podéis hacer en los comentarios!

Normalmente las hipotecas rondan a una financiación del 80%. Lo que quiere decir que el 20% tiene que ser aportado por ti. Cabe decir que los impuestos, seguros, notario, gestora y otros gastos, van a parte de este porcentaje que aporta el banco. Siempre acostumbro a decir que lo que se tiene que aportar, para hacer un cálculo rápido, es el 33% del coste del inmueble (20% del valor + 13% de costes añadidos).

La mayoría de veces las hipotecas se pueden dividir en 2 tipos (después explicaré la diferencia y cual creo que es mejor):

1. Las hipotecas que se basan en el coste del inmueble (lo que cuesta)
2. Las hipotecas que se basan en el valor del inmueble (lo que vale)

La diferencia entre ambos es que el primer caso (por coste), se basa en el valor de venta del activo. A diferencia del segundo, que se basa en la tasación.

Puede ocurrir que las personas que no tengan mucho capital disponible para adquirir la propiedad, acudan a un broker que haga mucho de los trámites que puedan hacer las personas interesadas en comprar. Normalmente la tarea del broker es:

• Recoger toda la información de quién quiere comprar
• Comparar con diferentes entidades financieras las diferentes posibilidades
• Negociar con las entidades para obtener mejores condiciones para el futuro comprador
• Explicar y proporcionar la información al futuro comprador para que se decida
• Cobrar una comisión

Como ves, el broker no hace nada más que lo que tú podrías hacer. La única diferencia es que como ellos van a un volumen mas grande de hipotecas por mes, acostumbran a tener unas condiciones un poco ventajosas. Cabe decir que esas condiciones se pueden conseguir también si sabes con qué entidades ir, con quién negociar e invirtiendo un poco de tiempo en ello.

El problema principal es que no mucha gente no cree que haya mucho que conocer al respecto o que podría darle más énfasis. Es una gran pena, ya que dejan a merced de una tercera persona las posibilidades de poder estar atado a una entidad financiera durante muchos años y despreocupándose de cualquier posibilidad, duda o incluso mejora que podrías conseguir si lo hicieras tu mismo.

¿Qué podrías hacer tu para evitar los brokers? Pues haz lo mismo que hacen ellos:

• Informate en cada banco que te rodea (y otros! Ya que te darás cuenta que cada oficina es totalmente distinta a la del mismo banco, pero diferente asesor!!)
• Pide ayuda a la gente que ya ha pasado por el proceso de pedir hipoteca
• Lee blogs, pregunta y soluciona las dudas
• Analiza lo que te da el broker y lo que puedes conseguir por tu cuenta (te sorprenderá a veces como tu consigues mejores condiciones!)

En muchos casos en los que la persona no tiene el capital necesario, uno de los trucos que se suele hacer es usar la hipoteca basada en tasación y sobretasar la propiedad. Os preguntareis si esto es legal y aunque no lo es y no debería ser posible, los tasadores tienen un pequeño margen para decidir tasar una cifra u otra. Este margen puede ser, dependiendo de la propiedad, de hasta el 25% (o incluso más, e insisto, dependiendo de la propiedad). Algunos os preguntareis porque alguien querría sobretasar la propiedad, no? La respuesta es sencilla: si la hipoteca se basa en la tasación y la tasación es mucho más alta que el precio de venta, la entidad financiera te puede llegar a dar más dinero del que necesitas para pagar la propiedad, consiguiendo así el 100% del dinero del coste del activo o incluso también el dinero para los impuestos ITP, notario, etc.

Un pequeño ejemplo te ayudará a entender lo que explico:

Ejemplo por coste

Usando el ejemplo anterior: una propiedad de 150.000 € con gastos asociados de 16.850 €. El 80% te lo podría proporcionar la entidad financiera, mientras que el 20% restante deberías aportarlo tu.

El gasto total sería:

• Financiación por parte de la entidad: 150.000 x 0,80 = 120.000 €
• Coste para la parte que te falta: 150.000 – 120.000 = 30.000 €
• Precio de impuestos y gastos asociados: 16.850 €
• Total: 30.000 + 16.850 = 46.850 €

Ejemplo por valor (tasación)

Usando el ejemplo anterior: una propiedad de 150.000 € con gastos asociados de 16.850 €.

Si la tasación te la suben por encima del valor de la vivienda, por ejemplo, te la suben un 25%, el valor de la vivienda pasaría de 150.000 € a 187.500 €. El 80% te lo podría proporcionar la entidad financiera, mientras que el 20% restante deberías aportarlo tu.

El gasto total sería:

• Financiación por parte de la entidad: 187.500 x 0,80 = 150.000 €
• Coste para la parte que te falta: 150.000 – 150.000 = 0 €
• Precio de impuestos y gastos asociados: 16.850 €
• Total: 0 + 16.850 = 16.850 €

Cabe decir que he puesto un valor de un 25% por encima, cuando en realidad, no en todos los casos se puede conseguir, y depende de la propiedad y de la persona que tasa, puede hacer cambiar ligeramente este porcentaje (hacia arriba o hacia abajo).

Para acabar y antes de cerrar este apartado, depende de tu situación y de lo que quieras conseguir (una hipoteca más grande o más pequeña o más dinero al banco o menos), te interesará ir por coste o por el valor del activo.

Rentabilidad

Este es el punto que más me gusta a mí: la rentabilidad. Es uno de los puntos que más gente me pregunta ya que no se lo han explicado nunca (o que aún puede surgirte dudas al respecto) y es uno de los puntos mas importantes. Para hacerlo, me apoyo de un buen excel mecanizado y bien definido, para ahorrarte el dolor de cabeza.

Antes de poner los ejemplos, voy a explicar los 3 tipos de rentabilidad que voy a explicar:

• La rentabilidad bruta
• La rentabilidad neta
• ROCE

La diferencia entre Rentabilidad Bruta vs Neta tiene que quedar muy clara antes de proseguir. Y es que la parte Bruta no tiene en cuenta ningún gasto asociado más allá de la compra-venta. Y es por eso que en el caso de la Neta, el cálculo va a depender de muchos factores que los analizaremos después, ya que cada caso, se le podrá añadir tantas cosas como se precise (seguros, comunidad, etc).

Rentabilidad Bruta

La rentabilidad bruta es el resultado del beneficio de la inversión menos el coste (o también llamado gasto) de dicha inversión.

Un ejemplo claro en un piso hipotecado destinado para alquiler sería:

	Gasto	Ingreso
Hipoteca	300 €/mes
Gastos comunidad	50 €/mes
Seguro del piso	15 €/mes
Seguro de impago	30 €/mes
Seguro del edificio o comunidad	5 €/mes
Alquiler mensual		650 €/mes
Total	400 €/mes	650 €/mes

Al final de todo, si te fijas, ingresas 650€ y tienes unos gastos de 400 €/mes.

La rentabilidad bruta se calcula anualizado, y es por eso que se tiene que hacer el cálculo de:

Rentabilidad bruta = (Ingresos – gastos) x 12 / coste del activo

Es decir:

Rentabilidad bruta = (650 – 400) x 12 / 150.000 = 0,02 = 2%

Finalmente, en este caso, la rentabilidad bruta saldría de un 2% de rentabilidad bruta anual.

Rentabilidad Neta

La rentabilidad neta es lo que te sobra después de descontar todos los gastos posibles. Para calcularlo se debe hacer:

Rentabilidad Neta = Rentabilidad Bruta – Gastos directos o indirectos

• Rentabilidad Bruta: la puedes ver en el apartado anterior (el cálculo se hace poniendo el 0,02 del cálculo del apartado anterior)
• Gastos directos o indirectos:
  • Gastos de comunidad: todos los gastos que se tienen en un edificio con varios propietarios:
    • Limpieza de zonas comunes
    • Luz (y ascensor en el caso que la comunidad disponga de uno)
    • Posibles extras (piscina, jardín u otras zonas exteriores)
    • Derramas extraordinarias
  • IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles): impuesto que se paga una vez al año y es para recaudar más y para hacer más grandes las arcas del estado
  • Gestión del alquiler (en el caso de una propiedad en alquiler): en algunas ocasiones muchas personas deciden ceder a un tercero la gestión de las propiedades. El coste de hacerlo se tiene que restar a los ingresos
  • Seguros: todos los seguros posibles:
    • Seguro de la vivienda
    • Seguro de la comunidad
    • Seguro de impagos
  • Previsión de reparaciones: para poder evitar cualquier imprevisto, acostumbro a recomendar una partida de dinero mensual para las posibles reparaciones futuras (estropearse la caldera u otros desperfectos comunes)

Cabe decir que los impuestos dependen de cada persona. ¿Por qué? Básicamente porque no todo el mundo tiene lo mismo. Depende del caso y de cada uno. La gente que se sienta más segura con inquilinos en un piso de alquiler, a lo mejor evita pagar el seguro de impago. Por otro lado, hay gente que no computa una previsión de reparaciones.

Rentabilidad sobre capital empleado (ROCE)

Este es otra manera de calcular la rentabilidad. En este caso, se calcula el ROCE (Retorno sobre capital empleado o en inglés Return on capital employed). El ROCE se calcula así (como dice wikipedia):

Esta fórmula es la misma que decir:

ROCE = (Ingresos – gastos) x 12 / Capital aportado

Es decir, calcular únicamente los gastos que has aportado para adquirir la propiedad. En el ejemplo anterior, podemos hacer estos cálculos siguientes:

Para comprar la propiedad de 150.000 € a través de una hipoteca, tenemos que aportar, por ejemplo, el 20% (30.000 €). A parte tenemos que agregar los impuestos y gastos indirectos asociados, por ejemplo, 17.000 € aproximadamente. En total, el gasto será de 47.000 €.

ROCE = (650 – 400) x 12 / 47.000 = 0,0638 = 6,4%

Obviamente un 6.4% no es un buen ROCE, ya que personalmente considero un buen ROCE a partir de un 25% o un 30%.

Hay gente que el ROCE no lo calcula por varios motivos:

• Compra al contado, sin necesidad de financiación. En ese caso, el calculo del ROCE pierde valor
• Porque no lo valora lo suficiente como para calcularlo

Los cálculos de cada uno deben ser siempre iguales para cada vivienda, ya que así te permitirá poder comparar entre ellas y poder evaluar cual es la más rentable o la menos.

Proceso de compra

Una vez tengamos el capital ya preparado y hayamos visto las diferentes posibilidades que nos ofrece el mercado, lo único que nos queda es poder cerrarlo todo. Para hacerlo, tenemos que tener claro:

• La propiedad a comprar (con sus previas visitas)
• De donde sacaremos el dinero para poder hacer la operación (suponiendo que ya has hablado con la entidad de crédito)
• Como rentabilizaremos la inversión (alquiler tradicional, coliving u otro)
• La rentabilidad que nos dará (el cálculo teniendo en cuenta la aproximación del coste mensual vs la previsión de beneficio mensual)

Una vez tengamos todo lo anterior hecho, procedemos a la acción del papeleo. Aquí van los pasos:

1. Hacer la oferta: en la mayoría de casos, la propiedad está a la venta a través de una inmobiliaria. Si este es el caso o le compras directamente a la propiedad, tienes que formalizar una oferta. En ella, en la mayoría de casos, te hacen pagar una cantidad como muestra de que la oferta es seria. Para ello, tienes que aportar una cantidad simbólica. En la mayoría de veces son 500 o 1.000 €. Esta oferta es un papel firmado en la cual la agencia inmobiliaria se compromete a pasar la oferta a la propiedad para formalizar la venta por el precio por el cual estas ofertando. Cabe decir que este contrato privado te ata a la oferta. Si la propiedad rechaza esa oferta, ese contrato pierde validez.
2. Hacer arras: en el caso de aceptación de la oferta, se puede pasar a hacer arras. Las arras es un documento y un pago (normalmente el 10% del coste del inmueble) conforme ambas partes, comprador y vendedor, en menos de 3 meses, se comprometen a hacer la compra-venta. En la mayoría de casos se firma que, si alguno de las dos partes se hecha para atrás, se debe pagar las arras multiplicadas por 2 como contrapartida por echarse atrás en la operación. Llegados a este punto, el activo queda bloqueado a la espera de que ambas partes estén listas para hacer la operación. Los casos que pueden hacer que no estén listas son:
   • Parte vendedora: por formalizar la herencia y toda la documentación necesaria para vender el inmueble o por algún tramite legal (como por ejemplo alguna carga pendiente)
   • Parte compradora: para tramitar, aceptar y procesar la hipoteca
3. Firma notarial: en el caso que los puntos anteriores se hayan hecho sin problema, se queda un día para la firma ante notario. Esta firma constata que ambas partes están de acuerdo de hacer la transacción de dinero a cambio de la propiedad. Para ello, se usan cheques nominativos (a nombre del beneficiaro/a) para evitar cualquier problema e inconveniente. En la misma notaria normalmente se formaliza:
   • Los trámites para la hipoteca: la firma de documentos conforme vas a adquirir un préstamo hipotecario por la entidad financiera durante unos años a cambio de un interés anual correspondiente
   • La compra-venta del activo: la firma de compra-venta para poder adquirir el inmueble a cambio de los cheques con el dinero de la operación

Una vez pasado estos 3 trámites, ya eres propietario del piso. Bueno, a compartir, en la mayoría de casos, con la entidad financiera. En el caso que adquieras la propiedad sin hipoteca, tendrás que quitar la parte de los trámites de la hipoteca de todo el proceso, ya que el resto de pasos serán los mismos.

Cabe decir, y esto da para otro post entero, que yo recomiendo el apalancamiento para las operaciones inmobiliarias. Son de los pocos productos financieros que te permiten hacer este tipo de operación a un coste muy pequeño (ya que el interés que te ofrecen las entidades es muy bajo actualmente). Es por eso que, con cabeza, puede ser una arma muy buena a tu favor. Sin cabeza, puede ser la misma arma que te haga dispararte en un pie.

Post-compra

El proceso más difícil ya ha pasado y ahora solo hace falta prepararlo para ponerlo a rendir. Cada día que pasa, es un día menos que te rinde. Es por eso que te recomiendo que tengas pensado de antemano, todos los cambios, reformas o elementos a cambiar o modificar antes de llegar a aquí.

En el caso de que lo quieras vender o usar para alquiler, el listado de cosas a hacerle será diferente. Pero a grandes rasgos se deberá:

• Pintar
• Arreglar pequeños desperfectos

Y en algunos casos más extremos se deberá

• Hacer alguna reforma
• Comprar muebles
• Comprar electrodomésticos

Dado que las reformas, los muebles y los electrodomésticos dependen mucho del uso que le puedas (o le quieras) dar al activo, te recomiendo encarecidamente que lo tengas bien medido de antemano antes de comprar la propiedad, ya que si no, se te puede ir de madre el gasto y por ende, bajar la rentabilidad bruta.

Por otro lado, el hacer reformas, pintar o arreglar desperfectos, es una de las tareas que puede llevarte más dolores de cabeza si coges a la persona equivocada. Es por eso que te recomiendo mucho, tener a alguien de confianza y que puedas delegar (aunque sea pagando más) el peso de esa reforma o pintura de la propiedad.

¿Lo gestiono yo o lo delego a un tercero (inmobiliaria)?

Uno de los puntos clave. La pregunta se la ha hecho todo el mundo y no hay una respuesta universal.

Todo depende del inmueble, la zona, el tipo de inquilino o incluso la inmobiliaria que te lo llevaría. No todas las inmobiliarias saben llevar la gestión de un piso (tanto de compra como de alquiler).

Yo siempre recomiendo que al principio lo gestiones tú todo. ¿Por qué? Pues porque vas a aprender mucho y después te va a ser más fácil saber a quién delegas esa gestión, ya que sabrás las preguntas correctas a hacer, como hacerlas y en qué detectaras que esa inmobiliaria es buena para la gestión de tu propiedad.

Basado en mi experiencia, yo creo que como mínimo, deberías hacer las preguntas siguientes:

• ¿En qué estado está la propiedad?
• ¿Por qué se lo quieren vender?
• ¿Es una herencia o simplemente es para cambiar a una propiedad más grande?
• ¿Tienen prisa para vender?
• ¿Estarían dispuestos a negociar el precio?

¿Cómo lo preparo para sacarle rendimiento?

Esta es una de las preguntas que para responderla bien, se tiene que tener en cuenta qué tipo de uso se le quiere dar: alquiler o venta o como semi-residencia (house hacking).

Para los tres casos, hay unos consejos que son muy recomendables:

• Pintarlo todo para dejarlo impoluto. Para ello, a parte, dale una repasada de limpieza al piso para dejarlo impecable para las visitas
• Muy buenas fotos. Para ello, puedes hacerlas tú mismo o contratar a alguien. A veces invertir 100 € por una sesión de fotos, puede incrementar mucho el ratio de visitas y por ende, de venta
• Programa las visitas. Las visitas hazlas de día, con sol y en un horario específico para estar preparado, como tener las luces encendidas, ventanas abiertas o aire acondicionado o calefacción encendido

Venta

Para el caso de la venta, te recomiendo unos puntos muy básicos para sacarle el máximo partido a la venta de la propiedad:

• Sacar todo el mobiliario y dejar lo más básico (para que la gente note que la propiedad puede ser vendida al día siguiente, sin necesidad de sacar ningún mueble)
• Define muy bien tu perfil de comprador: tienes que saber si el activo es para una familia, un piso de soltero, para invertir o para cualquier otra actividad. Eso te hará enfocarlo mejor en el anuncio y en las visitas.
• Trata bien las visitas.
  • Muestra interés: Pregunta porqué busca por la zona, qué le ha interesado del piso
  • Sé agradecido: En algunos casos, se ofrece agua o incluso un snack para hacer más amena y agradable la visita
  • Pregunta al finalizar: obtén todo el feedback posible. A veces con pequeñas recomendaciones que te da la gente y aplicándolas, puedes incrementar el valor del piso
  • Olores: uno de los juegos más potentes que sirven de mucho, es jugar con los olores por estancias. En cada estancia puede haber un olor distinto (y preparado por ti de antemano) para hacer más agradable la visita y la estancia

La venta de un piso es un arte. Si lo haces suficientemente bien, no solo podrás tener poco tiempo el activo a la venta (perdiendo menos tiempo en la venta del piso), si no que podrás subir e incrementar el precio de la propiedad.

Alquiler

Para el caso del alquiler total (o tradicional), os recomiendo:

• Decidir el perfil de persona: ¿trabajador, estudiante o ambos? Punto clave para poder saber si es de larga estancia, corta estancia o si puede llegar a ser solvente. En el caso de estudiante, el cliente son los padres. En el caso del trabajador, el cliente es la persona que contrata. Depende de cada perfil, tienes que dejar el piso preparado para ello. Los estudiantes por ejemplo, necesitaran elementos concretos necesarios: mesa, armario y cama como mínimo.
• Tener claro los puntos del contrato: no dudar en ninguno de los puntos. Como por ejemplo, si se pueden meter animales en la propiedad o no
• Dejar claro, muy claro los puntos del contrato: dejarle claro que puedes pedirle documentación que acredite que es solvente y que lo vas a hacer pasar por una entidad de seguro de impago
• Preguntar de forma sutil, todo acerca de la persona o personas que alquilan el piso: tienes que saber que la persona es solvente y que puede pagar por el periodo que estipula la ley
• Tener clara la documentación necesaria: dado que el tiempo apremia, tienes que, en pocos minutos, detectar si esa persona/s serán tus candidatos. Es por eso que si lo seleccionas, debes pedirle la documentación en la misma visita
• Tener flexibilidad en el coste: en la mayoría de casos los inquilinos intentan rebajar el precio del piso. Una recomendación es que incrementes el valor del piso un poco para tener el margen de rebaja. De esta manera te aseguras que nunca irás por debajo de tus expectativas de ingresos

Semi residencia

Para el caso de semi residencia, debes tener preparada toda la propiedad. Para ello te recomiendo:

• Decidir el perfil de persona: ¿trabajador, estudiante o ambos? Punto clave para poder saber si es de larga estancia, corta estancia o si puede llegar a ser solvente. En el caso de estudiante, el cliente son los padres. En el caso del trabajador, el cliente es la persona que contrata
• Tener cada habitación con todo listo: cama, mesa de escritorio, silla y armario mínimo
• Lo indispensable para vivir: la persona o personas que vengan a vivir tienen que ver y sentirse integrados y que con una fácil transición, podrían entrar a vivir
• Contrato y reglas muy claras: tener todas las respuestas a las preguntas posibles preparadas. Todo lo tienes que saber responder al momento y sin dudar
• Tener claro qué incluye el precio: el precio puede incluir suministros, impuesto de basuras o incluso tener a su nombre el contrato de agua, gas y electricidad. Cuanto más directo y claro seas, mejor

Un punto recomendable es que las visitas las hagas que se solapen un poco. Esto puede parecer un poco raro, pero así dará la sensación a la gente que el piso tiene mucha demanda y que la gente que lo habitará, se tiene que decidir pronto y que incluso, pueden llegar a conocer a los futuros compañeros de piso.

¡Para acabar!

Después de comprobar las partes de:

• Revisión
• Adquisición
• Explotación

del activo que quieres explotar, tienes que tener en cuenta que es un proceso donde vas a estar en constante aprendizaje. Es por eso que no todo es blanco o negro y que cuantas más operaciones inmobiliarias hagas o hables con más gente, aprendes más de tus errores (o el del resto!) para poder mejorar y transmitir mejor.

Es por eso que dada mi experiencia personal o de amigos que me han aportado ese conocimiento, he resumido aquí varios puntos importantes que considero clave para poder tener propiedades que te rindan un % mensual.

Canal de Telegram

Si quieres saber, aprender y conocer más (y preguntar!), puedes entrar en este canal de Telegram apropiado para inversión inmobiliaria:

• Inversión Inmobiliaria España: https://t.me/Inversion_Inmobiliaria
• Inversión Inmobiliaria Cataluña: https://t.me/realestate_cat

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